אחת העסקאות החשובות ביותר שאנו מבצעים במהלך חיינו היא קניה או מכירה של בית. מדובר בעסקה עם השלכות כלכליות רבות וארוכות טווח, ולא ניתן להמעיט בחשיבות הניהול התקין שלה. על חוזה המקרקעין לא רק להגן על האינטרסים של כל אחד מהצדדים, אלא גם להתאים לדרישות הקפדניות של החוק בנושא.
הסכם המקרקעין הוא כל הסכם העוסק בנכס מקרקעין: קניה, מכירה, הקניית זכויות או שכירות. בשל חשיבות העניין ועקב דרישות החוק בהם חייב ההסכם לעמוד, חשוב שכל עסקה מסוג זה, במיוחד חוזה מכר/קניה של מקרקעין יערכו ע"י עורך הדין שמתמחה בדיני חוזים ודיני מקרקעין.
מהן הדרישות לגבי חוזה מכר מקרקעין?
- חוזה מכר מקרקעין חייב להיות כתוב. לא ניתן לבצע מכירה או קניה של מקרקעין ללא חתימה על חוזה בכתב. רק הסכם כתוב וחתום יקבל תוקף משפטי.
- חוזה מכר מקרקעין חייב להיות מפורט ולפרט את מכלול ההסכמות הין הצדדים בנוגע לכל היבטי העברת הזכויות על המקרקעין. דרישה זו נקראת דרישת המסוימות, והיא באה בראש ובראשונה להגן על האינטרסים של הקונים והמוכרים ולמנוע מחלוקות.
- בדומה להסכמים אחרים, חוזה מכר מקרקעין חייב לעמוד בדרישות החוק לכלל החוזים הנערכים בישראל. כך למשל, חלה על מוכר הנכס חובה לנהוג בתום לב, בין היתר, לגלות לצד השני את כל הידוע לו על הנכס, גם אם גילוי האמת אינו נוח לו.
- בשונה מהסכמים אחרים, חתימה על חוזה מכר מקרקעין לא משלימה את העסקה. כאשר מוכרים נכס מקרקעין מעבירים בו זכות ואת הזכות הזו יש חובה לרשום בלשכת רישום המקרקעין המכונה "טאבו". בלשכת רישום המקרקעין נרשמות מגוון פעולות המבוצעות בנכסי המקרקעין: פעולות מכר, חכירה, הערות אזהרה, ירושות, משכנתאות, פעולות תכנון, זיקות הנאה, זכות קדימה, צווים של בתי משפט ורשויות אחרות ועוד. חשוב לציין, כי דרישת הרישום בטאבו, בדיוק כמו דרישת הכתב, חלה גם על עסקאות שאינן מכר, כולל שעבוד נכס מקרקעין לצורך הלוואה, כלומר: לקיחת משכנתא.
מה חשוב לבצע לפני עריכת חוזה מכר מקרקעין?
- יש לגשת ללשכת רישום המקרקעין או לגורם אחר, אצלו רשום הנכס, למשל החברה המשכנת, ולבדוק את תקינות רישוי הנכס, לוודא כי הוא אכן שייך לאדם המוכר אותו, הוא אינו משועבד ואין לאף לא גורם נוסף זכות עליו.
- מומלץ לקבל ייעוץ מעורך דין שמכיר היטב את המורכבות המשפטית של הסכמים מסוג זה, ויוכל להדריך את הקונה או את המוכר לגבי כל שלבי התהליך, דרישות הרישום וסוגיות מיוחדות הקשורות לאותו נכס אם קיימות.
מה יכלול הסכם מכר מקרקעין?
על החוזה להגדיר במדויק מהו הממכר, מה מצבו, את התמורה, את לוח התשלומים, את מועד מסירת החזקה, את המסמכים הנלווים לעסקה, התשלומים הנלווים וחובת איזה צד לשאת בהם לרבות מועד התשלום הנדרש ועוד. כמו כן יש לציין אם הקונה זקוק למשכנתא, וכן לכלול בחוזה עניינים מיוחדים הנוגעים לעסקה המסוימת.
טיפ של מיכל טרמצ'י, עורכת דין המתמחה בחוזי מקרקעין: "אל תסתפקו בעורך הדין של הצד השני או עורך הדין של הקבלן. עורך הדין שלא מטעמכם אומנם ישמור על הפן החוקי של העסקה, אך לא יהיה מופקד על האינטרסים שלכם, ופירוש הדבר שלא יהיה אף גורם בעסקה שיגן על האינטרסים שלכם. רק עורך דין מטעמכם, שמתמחה בדיני חוזים ודיני מקרקעין, ידאג למצות את זכויותיכם בה."
